Une résidence principale est un logement quotidien et effectif appartenant à un propriétaire. C'est un bien immobilier qu'il peut occuper avec sa famille pendant plus de la moitié d'une année. Un bien immobilier mis en location ou qui est occupé sporadiquement sans paiement de loyer ne peut donc pas être pris pour résidence principale. En effet, c'est l’administration qui définit les éléments pour déterminer si un bien immobilier répond à cette définition. Cet article en parle davantage.

Résidence principale et taxe d’habitation

Pour la taxe d’habitation, une résidence principale est un logement bénéficiant de certains abattements (obligatoires ou facultatifs selon les communes). En effet, quand un bien immobilier est la résidence principale d'un occupant, sa valeur locative cadastrale à partir de laquelle la taxe d’habitation est calculée est réduite. Par conséquent, il est possible de résider six mois de l’année dans un logement et six mois dans un autre. Mais la résidence principale sera celle pour laquelle l'on bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

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Transformation de résidence secondaire en résidence principale

Changer résidence principale en secondaire est une technique utilisée par plusieurs contribuables. Ceci dans le but de payer moins d’impôts lors de la vente de leur logement. En effet, lors de la vente d’une résidence principale, les plus-values réalisées sont exonérées d’impôt. Or, les bénéfices sur la vente d’une résidence secondaire subissent près de 60% de taux d'imposition. Cependant, on n'inverse pas à l'improviste ses résidences. C’est d'ailleurs une opération risquée, car l’administration fiscale veille au grain. Elle n'hésitera pas à requalifier le logement prétendument principal en résidence secondaire quand le déménagement ne lui apparaîtra pas comme réel.

Pour que la transformation soit prise en compte, il faut d’abord utiliser l'adresse de la résidence secondaire pour des services personnels de base : adresse bancaire, adresse pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, adresse reconnue par la Sécurité sociale, etc. Par la suite, ce changement d’adresse concernera aussi le conjoint. Ceci parce que le logement sera désormais celui du couple. Pour les enfants, il faut nécessairement procéder à un changement d’école. Enfin, il faut laisser passer du temps entre ces changements administratifs et la vente effective du logement.

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En fait, l'administration fiscale scrute de près ces éléments. Elle les vérifie rigoureusement pour s’assurer que le contribuable occupe le logement. Elle vérifie également pour s'assurer que la résidence n'a pas été inversée (de résidence principale en secondaire) uniquement dans le but de réduire la taxe fiscale.

Abattement sur la valeur de la résidence principale au titre de l'IFI

La résidence principale fait partie des biens soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Toutefois, un abattement de 30% est appliqué sur sa valeur vénale. Ainsi, étant soumise à l'IFI, la résidence principale entre dans le calcul de l'impôt à hauteur de 70 % de sa valeur estimée.

Polémiques autour des avantages fiscaux d'une résidence principale

Il y a quelques années, le statut particulier d'une résidence principale est régulièrement pointé du doigt par des politiques ou des laboratoires d'idées (think-tanks). Certains remettent en question l'abattement de 30% au titre de l'IFI ou l'exonération de la plus-value à la revente. Ils jugent ces mesures trop coûteuses. D'autres pensent que les propriétaires de résidence principale doivent payer des impôts sur la valeur des loyers qu'ils auraient à payer s'ils étaient locataires.

En réalisant une plus-value immobilière au moment de la vente de la résidence principale, le profit n'est pas taxé. Les dépendances immédiates (caves, garages, chambres de bonne…) vendues en même temps sont aussi exonérées. Un garage, qui n'est pas attenant à l'habitation, mais situé à moins de 1 km, est considéré comme une dépendance immédiate.

Bon à savoir

Quel que soit le montant de la plus-value ou la durée de détention du bien concerné, l'exonération s'applique. On suppose qu'un immeuble a été occupé comme résidence principale, mais est vacant lors de la vente. Il est alors exonéré, si la cession intervient dans un délai normal de vente : un an maximum.

L'exonération est également appliquée aux logements en construction cédés par :

• Un couple en instance de divorce ;
• Des partenaires qui rompent un pacs ;
• Des concubins séparés alors que l'immeuble était leur résidence principale.

Elle s'applique de même aux immeubles en construction cédés :

• À la suite d'une mutation professionnelle ;
• Lors du décès du conjoint, partenaire ou concubin ou pour cause d'invalidité du cédant.

Les critères pour déterminer sa résidence principale

Il existe plusieurs critères pour déterminer sa résidence principale, qui doivent être pris en compte avant de procéder à une vente immobilière.

Le premier critère est celui de la durée d'occupation. Effectivement, un bien immobilier ne peut être considéré comme étant une résidence principale que s'il a été occupé par le propriétaire pendant au moins 183 jours par an. Cette condition peut sembler restrictive, mais elle permet d'éviter les abus et les fraudes fiscales.

Le deuxième critère est celui de l'intention du propriétaire. Il doit avoir la volonté réelle de faire du bien immobilier son lieu principal de vie. Concrètement, cela signifie qu'il doit y avoir installé ses effets personnels et que le logement doit être aménagé pour qu'il puisse y vivre confortablement.

Vous devez prendre en compte l'existence éventuelle d'autres biens immobiliers dont le propriétaire pourrait disposer. Lorsque plusieurs biens sont possédés simultanément, c'est souvent leur usage effectif qui va permettre de déterminer quelle est la résidence principale du contribuable.

Même si ces critères peuvent paraître subjectifs ou difficiles à appréhender sur le plan juridique, ils constituent des éléments clés dans la qualification fiscale des ventes immobilières. Les contribuables doivent donc veiller à respecter ces conditions lorsqu'ils envisagent une opération liée à leur(s) bien(s) immobilier(s).

Les impacts fiscaux en cas de mise en location temporaire de sa résidence principale

Si vous décidez de mettre en location temporaire votre résidence principale, cela peut avoir des impacts fiscaux importants. En effet, la mise en location d'un bien immobilier entraîne généralement une qualification différente sur le plan fiscal.

Lorsqu'une résidence principale est louée durant une période déterminée, elle devient alors un bien locatif, soumis à une fiscalité particulière. Les revenus issus de cette location sont ainsi imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers selon le régime choisi par le propriétaire. Ce changement de statut peut donc entraîner un alourdissement considérable de la charge fiscale pour les propriétaires.

Si la location temporaire ne dépasse pas 120 jours par an et que les loyers perçus ne dépassent pas 760€ TTC/an, ces derniers peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu. Cette mesure concerne uniquement les locations saisonnières effectuées dans sa résidence principale et exclut toutes autres formules comme Airbnb ou encore homestay.

Vous devez noter que la mise en location temporaire peut aussi impacter l'exonération de capital-gain liée à la vente du bien immobilier. Si vous avez bénéficié d'une exonération totale ou partielle lors de votre vente immobilière parce qu'il s'agissait de votre résidence principale pendant plus de deux ans avant la vente ; cette dernière sera remise en cause si vous avez mis ce bien en location temporaire au cours de ces deux années. Dans ce cas, il faudra rembourser les éventuelles économies fiscales réalisées lors de la vente.

En somme, la mise en location temporaire d'une résidence principale peut être avantageuse sur le plan financier, mais elle entraînera incontestablement des conséquences fiscales à prendre en compte avant toute décision.