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Résidence principale : définition et fiscalité

Une résidence principale est un logement quotidien et effectif appartenant à un propriétaire. C'est un bien immobilier qu'il peut occuper avec sa famille pendant plus de la moitié d'une année. Un bien immobilier mis en location ou qui est occupé sporadiquement sans paiement de loyer ne peut donc pas être pris pour résidence principale. En effet, c'est l’administration qui définit les éléments pour déterminer si un bien immobilier répond à cette définition. Cet article en parle davantage.

Résidence principale et taxe d’habitation

Pour la taxe d’habitation, une résidence principale est un logement bénéficiant de certains abattements (obligatoires ou facultatifs selon les communes). En effet, quand un bien immobilier est la résidence principale d'un occupant, sa valeur locative cadastrale à partir de laquelle la taxe d’habitation est calculée est réduite. Par conséquent, il est possible de résider six mois de l’année dans un logement et six mois dans un autre. Mais la résidence principale sera celle pour laquelle l'on bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

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Transformation de résidence secondaire en résidence principale

Changer résidence principale en secondaire est une technique utilisée par plusieurs contribuables. Ceci dans le but de payer moins d’impôts lors de la vente de leur logement. En effet, lors de la vente d’une résidence principale, les plus-values réalisées sont exonérées d’impôt. Or, les bénéfices sur la vente d’une résidence secondaire subissent près de 60% de taux d'imposition. Cependant, on n'inverse pas à l'improviste ses résidences. C’est d'ailleurs une opération risquée, car l’administration fiscale veille au grain. Elle n'hésitera pas à requalifier le logement prétendument principal en résidence secondaire quand le déménagement ne lui apparaîtra pas comme réel.

Pour que la transformation soit prise en compte, il faut d’abord utiliser l'adresse de la résidence secondaire pour des services personnels de base : adresse bancaire, adresse pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, adresse reconnue par la Sécurité sociale, etc. Par la suite, ce changement d’adresse concernera aussi le conjoint. Ceci parce que le logement sera désormais celui du couple. Pour les enfants, il faut nécessairement procéder à un changement d’école. Enfin, il faut laisser passer du temps entre ces changements administratifs et la vente effective du logement.

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En fait, l'administration fiscale scrute de près ces éléments. Elle les vérifie rigoureusement pour s’assurer que le contribuable occupe le logement. Elle vérifie également pour s'assurer que la résidence n'a pas été inversée (de résidence principale en secondaire) uniquement dans le but de réduire la taxe fiscale.

Abattement sur la valeur de la résidence principale au titre de l'IFI

La résidence principale fait partie des biens soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Toutefois, un abattement de 30% est appliqué sur sa valeur vénale. Ainsi, étant soumise à l'IFI, la résidence principale entre dans le calcul de l'impôt à hauteur de 70 % de sa valeur estimée.

Polémiques autour des avantages fiscaux d'une résidence principale

Il y a quelques années, le statut particulier d'une résidence principale est régulièrement pointé du doigt par des politiques ou des laboratoires d'idées (think-tanks). Certains remettent en question l'abattement de 30% au titre de l'IFI ou l'exonération de la plus-value à la revente. Ils jugent ces mesures trop coûteuses. D'autres pensent que les propriétaires de résidence principale doivent payer des impôts sur la valeur des loyers qu'ils auraient à payer s'ils étaient locataires.

En réalisant une plus-value immobilière au moment de la vente de la résidence principale, le profit n'est pas taxé. Les dépendances immédiates (caves, garages, chambres de bonne…) vendues en même temps sont aussi exonérées. Un garage, qui n'est pas attenant à l'habitation, mais situé à moins de 1 km, est considéré comme une dépendance immédiate.

Bon à savoir

Quel que soit le montant de la plus-value ou la durée de détention du bien concerné, l'exonération s'applique. On suppose qu'un immeuble a été occupé comme résidence principale, mais est vacant lors de la vente. Il est alors exonéré, si la cession intervient dans un délai normal de vente : un an maximum.

L'exonération est également appliquée aux logements en construction cédés par :

  • Un couple en instance de divorce ;
  • Des partenaires qui rompent un pacs ;
  • Des concubins séparés alors que l'immeuble était leur résidence principale.

Elle s'applique de même aux immeubles en construction cédés :

  • À la suite d'une mutation professionnelle ;
  • Lors du décès du conjoint, partenaire ou concubin ou pour cause d'invalidité du cédant.